Les cycles hôteliers

« A l’instar d’un investissement immobilier classique, le cycle de l’investissement hôtelier se compose de 3 grandes phases : le développement, l’exploitation et l’obsolescence. A ces trois phases sont attachées autant de risques qu’il convient de mesurer et déjouer tout au long du parcours.» explique Thomas Lamson, Managing Director de Christie + Co France, spécialiste européen des expertises et transactions en hôtellerie restauration.

3 années sont généralement nécessaires pour le développement d’un établissement hôtelier. A l’issue de cette période de développement, l’investisseur passe à la phase d’exploitation de l’hôtel pendant une durée pouvant aller de 5 à 25 ans. Ensuite vient le troisième cycle, celui de l’obsolescence, durant lequel l’hôtelier doit prendre la décision de céder ses actifs ou de réinvestir pour relancer son activité.

Les cycles hôteliers suivent les cycles économiques traditionnels, avec cependant un retard de 6 à 9 mois. Ces cycles sont relativement stables et permettent d’anticiper les investissements nécessaires.
Toutefois, à chacune de ces 3 phases, il convient d’envisager un certain nombre de risques :

Les risques liés à la phase de développement
Un investisseur est exposé à différents risques lors de la création d’un établissement hôtelier à partir d’une conversion de terrain ou d’un bâtiment existant.
Ce risque lié au développement représente la menace économique qu’un investisseur doit prendre en compte au cours de la création de sa future unité. Plus les prestations sont haut de gamme, plus le risque encouru est élevé. En d’autres termes, ce risque se caractérise par la probabilité de conséquences négatives sur les coûts de développement ou sur les facteurs liés aux futurs retours sur investissement (site d’implantation, positionnement, type d’opérateur, construction et design …). On note parfois de grandes différences entre la structure prévue d’un hôtel en projet et le produit une fois achevé. Des études menées par des experts du secteur s’imposent avant de se lancer dans une telle opération.

Les risques liés à l’exploitation de l’établissement
La durée optimum d’exploitation est déterminée par la valorisation capitalistique du bien et l’accumulation des flux de trésorerie. Les flux de trésorerie générés en période d’exploitation peuvent représenter 30 à 70 % des bénéfices selon les types d’établissements hôteliers.
Généralement, le risque opérationnel lié au secteur hôtelier est plus élevé durant les premières années d’exploitation. Plusieurs années sont requises pour permettre à un hôtel d’atteindre un niveau optimal d’activité et de maîtriser l’ensemble de ses charges d’exploitation.

Les risques liés à l’obsolescence
La dévalorisation potentielle d’un établissement, la difficulté à préserver une exploitation profitable et la méconnaissance de la valeur future sont assimilés à des risques liés à l’obsolescence. L’obsolescence se caractérise par la dépréciation économique de l’hôtel, ayant un impact considérable sur les profits générés durant la phase d’exploitation.
L’obsolescence interne et l’obsolescence externe peuvent avoir un effet négatif sur la valeur de l’hôtel (valeur immobilière et valeur du fonds de commerce). On parle d’obsolescence interne lorsqu’un hôtel ne génère plus les mêmes bénéfices que lors de ses premières années d’exploitation. Cette situation se traduit par la dégradation du bâtiment. Dans certains cas des travaux peuvent être entrepris, dans d’autres, la construction ne peut être modernisée ou des travaux seraient trop coûteux.
L’obsolescence externe est le fait de facteurs externes ayant un effet sur la viabilité économique d’un hôtel. Ils peuvent être économiques, démographiques, environnementaux, légaux, sociaux…

Pour plus d’information sur ce communiqué de presse ou pour procéder à une interview des Consultants, vous pouvez contacter notre responsable presse :
Sabrina Leroy
Christie + Co
01 53 96 72 70